因为购房者大多没什么经验，所以在购房定金合同上总会有一些问题，下面记者为大伙整理二手房买卖定金合同容易见到问题。
高人民法院关于《审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》第4条规定，出卖人通过认购、订购、预约等方法向买受人收受定金作为订立产品房交易合同担保的，假如因当事人一方缘由未能订立产品房交易合同，应当根据法律关于定金的规定处置;因不可归责于当事人双方的事由，致使产品房交易合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
问题1、签订了认购协议，交纳定金之后，因主合同或补充协议达不成一致建议，卖方不愿退定金如何解决?
在二手房买卖实践中，此类纠纷较为容易见到。为防止纠纷发生，在签订定金协议时，应当以高法院上述司法讲解为依据据理力争，明确在定金中写明假如双方就有关合同条约协商不成，卖方应返还定金，如此将更为有利。
遇见签订了认购协议，交纳定金，因主合同或补充协议达不成一致建议，没办法继续履行定金协议的状况，依据上述高法院的司法讲解的有关规定，是不可归责于当事人双方的事由，致使产品房交易合同未能订立的，卖方应当将定金返还买方。
二手房买卖，一般先签订《定金协议》，再签订房子《交易合同》。假如签署了《定金协议》后，卖方反悔不愿再签订房子《交易合同》，如何解决?请看下面的案例：
问题2、《定金协议》有房子交易协议的效力吗?
半年后，卖方顺利获得房地产证，但因为种种缘由，卖方后悔不愿卖房了，买方诉至法院，需要卖方办理过户流程。
某买方与某卖方签订了《定金协议》，协议约定买方将自己名下一处房地产，以人民币200万元的价格出售给买方，约定定金为40万元，预付房款100万元，其余60万房款待买方获得房地产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。违约条约为，如买方反悔则没收定金;如卖方反悔则双倍返还定金。当天，买方将140万元支付给了卖方，卖方也把房子钥匙及有关证书资料交给了买方。
因此，该《定金协议》已涵盖了交易合同的主要条约，双方的真实意图是签署交易合同，只不过卖方当时髦未获得房子权证，才将协议称为定金协议。另外，已经支付了大多数购房款，卖方也把房子出货给买方用。双方实质履行的内容超越了定金合同的范畴。
法院觉得：该《定金协议》虽名字是定金合同，但在内容上包含了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包含了房子出货、房款支付日期及方法、产权过户等交易合同的有关内容。
既然双方签订的是《定金协议》，为何法院要判交易合同成立呢?这是由于看合同的性质不可以仅仅看合同的名字，而应依据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实质履行状况予以综合认定。从该案件中大家可看到，名字是定金协议，但内容涉及房地产的出货，产权过户等定金以外的内容，基本涵盖了房子交易合同的有关内容。
法院后认定该《定金协议》的性质是房子交易合同，现卖方已获得了房子权证，该交易合同当属有效，判决卖方与买方办理过户流程。
在这份《定金协议》中，虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条约，但在合同可以继续履行的状况下，卖方作为违约方无权主动需要适用该条约，来承担较低违约责任。
订金与定金并非同一定义。一般觉得订金是预付款，与定金不同。预付款是当事人预先支付部分价金的一部分，是当事人的一种支付方法。对预付款的处置方法是：合同履行的应当抵作价款，合同不履行的应当如数返还。因为预付款不具备惩罚的性质，违约时不会产生没收预付款或双倍返还预付款的问题。
问题3、订金与定金是一回事吗?
因为订金和定金在实践中极易混淆，建议二手房的用户遇见中介需要预先出货某些名目的成本时，应当与中介订立书面协议，明确所缴费用的性质到底是定金还是定金，约定双方的权利义务、违约责任及所缴费用的处置方法。
定金则是国内法律规定的债务履行的担保方法之一，是当事人一方为保证合同的订立、履行或保留解除合同的权利，依约定向另一方支付的资金。定金需要以书面形式约定，适用定金罚则，即支付定金一方违约，则收取定金一方有权没收定金;如收取定金一方违约，则须向支付定金一方双倍返还定金。
在实践中，中介公司向买方收取订金的状况非常常见，买方应当注意。中介公司收到用户的定金后，总是会开具以下格式收据：今收到用户某某多少意向金。假如业主赞同以某价格卖房，该意向金转为定金。这种定金支付方法就对用户极为不利：一是买方和房主并无直接签署的协议;二是手中没业主出具的定金收据;三是非常难获得房主已经从中介公司处收取定金的事实;四是没明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此状况下，一旦发生房主收到定金，但反悔不卖房或抬高房价的违约情形，买方就非常难需要房主双倍返还定金，也非常难追究中介企业的责任。
问题4、中介公司收取定金是什么性质?
因此，在买方与中介公司签订的居间合同中，买方要明确约定中介公司收取定金的性质：若是代收，就应该需要中介公司在收取定金时出具业主的委托书，中介公司收到定金，视为房主收到定金。若是转交，要明确约定中介企业的转交的责任，如约定几天内转交，未能按时转交需承担违约责任。另外，在出货定金后，务必需要中介公司开具正式有效的收款凭证，以便以后一旦出现纠纷可以提供有利的证据。
